Как купить «свою» квартиру в Москве, не попасть на мошенников и не потратить лишнего
Привет! Меня зовут Галина Леонова. Я родилась и выросла в городе Мурманске. Чуть позже мы с семьей переехали в Белгород.
Пять лет назад перебрались Москву. Каждый раз мы не просто переезжали, а начинали все "с нуля".
В этой статье я поделюсь своим опытом и наблюдениями. Надеюсь, статья вам понравится и будет полезной.
Как купить «свою» квартиру в Москве
Основная сложность – найти свое место в Москве, свой район. Любой город России имеет в среднем 3-5 районов. Каждый район имеет свой «портрет». Например, в моем родном Мурманске всего три района: октябрьский – исторический центр, первомайский – спальный семейный район, и ленинский – более экономный и промышленный район. Довольно легко определиться с желаемым районом.
В Москве с этим сложнее. Москва – по площади и населению как 15 городов-миллионников или как 25 городов средней численности. Как уж тут определиться с районом!
Проанализировать огромный рынок Москвы проще, если фильтровать его от большого к малому:
1. Выбрать направление: север и северо-запад, северо-восток, восток и юго-восток, юг и юго-запад. Отдельно – новая Москва.
2. В каждом из направлений следующий критерий – близость к метро. Это один из основных важных моментов.
3. Наличие парка или водоема.
4. Густонаселенность. Есть районы, где массовая застройка с доступными ценами, а есть городские районы, где застройка уже сформирована и дома от 70-80-х до 2000 годов.
5. Ориентироваться на место работы или учебы. Тогда район поисков уменьшится в разы.
Мой личный пример: в Мурманске у нас было много воды – залив, море, а также лес и сопки. В Белгороде было много зелени и парков. В Москве я живу на речном вокзале – рядом Москва-река и прогулки на теплоходе, а еще два парка – парк Речного вокзала с набережной , детскими площадками, теннисными кортами, ресторанами. На другой стороне - парк Дружба – огромный зеленый парк с велосипедными дорожками, прудами и белками. Рядом два торговых центра, метро, до аэропорта Шереметьево – 20 минут на такси. Спокойный и респектабельный район Москвы.
Яндекс-карты. Очень рекомендую использовать Яндекс-карту. Выбрать точку работы или учебы и точку квартиры. Масштаб карты по Москве бывает обманчив. А по яндекс-карте сразу видно – сколько идти до метро, сколько раз пересаживаться, то есть все варианты маршрутов.
Пример: при подборе квартиры студентке из Рязани родители сначала настроились на 1-1,5 часа дороги до университета, так как ориентировались по объявлениям и ценам на ЦИАНе. В итоге мы выбрали квартиру той же желаемой площади, состоянию и цене, но всего в четырех станциях от университета. Все дело было в выборе другого района и маршрута, которые они сами даже не рассматривали.
Проанализировать огромный рынок Москвы проще, если фильтровать его от большого к малому:
1. Выбрать направление: север и северо-запад, северо-восток, восток и юго-восток, юг и юго-запад. Отдельно – новая Москва.
2. В каждом из направлений следующий критерий – близость к метро. Это один из основных важных моментов.
3. Наличие парка или водоема.
4. Густонаселенность. Есть районы, где массовая застройка с доступными ценами, а есть городские районы, где застройка уже сформирована и дома от 70-80-х до 2000 годов.
5. Ориентироваться на место работы или учебы. Тогда район поисков уменьшится в разы.
Мой личный пример: в Мурманске у нас было много воды – залив, море, а также лес и сопки. В Белгороде было много зелени и парков. В Москве я живу на речном вокзале – рядом Москва-река и прогулки на теплоходе, а еще два парка – парк Речного вокзала с набережной , детскими площадками, теннисными кортами, ресторанами. На другой стороне - парк Дружба – огромный зеленый парк с велосипедными дорожками, прудами и белками. Рядом два торговых центра, метро, до аэропорта Шереметьево – 20 минут на такси. Спокойный и респектабельный район Москвы.
Яндекс-карты. Очень рекомендую использовать Яндекс-карту. Выбрать точку работы или учебы и точку квартиры. Масштаб карты по Москве бывает обманчив. А по яндекс-карте сразу видно – сколько идти до метро, сколько раз пересаживаться, то есть все варианты маршрутов.
Пример: при подборе квартиры студентке из Рязани родители сначала настроились на 1-1,5 часа дороги до университета, так как ориентировались по объявлениям и ценам на ЦИАНе. В итоге мы выбрали квартиру той же желаемой площади, состоянию и цене, но всего в четырех станциях от университета. Все дело было в выборе другого района и маршрута, которые они сами даже не рассматривали.
Как не попасть на мошенников
Я очень часто слышу от знакомых и коллег, что Москву «боятся». Особенно вторичный рынок. По этой причине даже выбирают купить новостройку, так как это новое жилье и без истории переходов права собственности. Это разумно, однако часто это переплата. Да и вариантов на вторичном рынке в разы больше.
На самом деле, процент мошенничества не намного выше, чем в любом городе. Я бы разделила мошенничество и халатность. В первом случае – это намеренный обман, подлог с документами. А во втором случае – это неграмотные действия продавцов или риелторов, которые приводят к проблемам. Опишу несколько нюансов, на что важно обращать внимание в любом городе.
«Невменяемость»
Одна из схем мошенничества – признание сделки недействительной из-за признания продавца «невменяемым». Чаще это наследственные квартиры. Дети или внуки вступают в наследство, продают квартиру, а потом оказывается, что их родитель имел заболевания, когда они не осознавали происходящее.
ПНД и НД – обязательно справки из психо и нарко диспансеров, о том, что продавец не состоит на учете. Иногда – с освидетельствованием врача. Проверить можно и нужно не только действующего продавца, но и всех предыдущих.
«Заграничная доверенность»
Продажа по доверенности сама по себе не опасна. В этом случае важно проверить доверенность на подлинность через базу, а также удостовериться, что она не отозвана.
Другой случай, если доверенность выдана лицом, который проживает за границей. Часто это продавцы, уехавшие на пмж в другую страну. Если доверенность выдана в России – это хорошо. А если доверенность выдана за границей (обычно посольством), то проверить ее будет очень сложно.
Еще очень важно удостовериться, что доверитель жив. Поэтому до сделки и в день сделки обязательно видеосвязь с фиксацией.
«Материнский капитал»
Когда при покупке квартиры продавцы использовали средства материнского капитала, они обязаны выделить доли детям. А после при продаже им необходимо получить разрешение органов опеки на продажу.
Иногда, если материнский капитал продавцы используют не напрямую при покупке, а после – погасив материнским капиталом ипотеку. При покупке такой квартиры грамотный риелтор или банк всегда запросит справку о том, что на погашение ипотеки не использовались средства материнского капитала.
Некоторые по незнанию или по умыслу продают такую квартиру клиентам с наличными деньгами, у которых нет риелтора или юриста. Такую сделку могут отменить в будущем, ведь детей лишили права на собственность.
«Поддельные документы» или «деньги мошенникам»
Схемы, когда мошенники подделывают документы на квартиры, в которых давно никто не живет (собственники могут жить за городом или в другой стране), а также когда продавец продает квартиру под действием мошенников. Тут важно прояснить несколько моментов:
1. Причина продажи. Нас должно насторожить, если человек продает квартиру, в которой жил и не планирует приобретать что-то себе взамен; говорит, что нужно на лечение себе или родственнику; сильно снижает цену; торопится.
2. Проверять документы официально, а не только на основании оригиналов, которые предоставила сторона продавца.
3. Знают ли родственники или близкие о продаже. Влиять и держать под гипнозом чаще можно одного человека или пару супругов. Важно, чтобы до и вовремя сделки были и другие «свидетели» - внуки, друзья.
Основные «слабые места»
«Невменяемость»
Одна из схем мошенничества – признание сделки недействительной из-за признания продавца «невменяемым». Чаще это наследственные квартиры. Дети или внуки вступают в наследство, продают квартиру, а потом оказывается, что их родитель имел заболевания, когда они не осознавали происходящее.
ПНД и НД – обязательно справки из психо и нарко диспансеров, о том, что продавец не состоит на учете. Иногда – с освидетельствованием врача. Проверить можно и нужно не только действующего продавца, но и всех предыдущих.
«Заграничная доверенность»
Продажа по доверенности сама по себе не опасна. В этом случае важно проверить доверенность на подлинность через базу, а также удостовериться, что она не отозвана.
Другой случай, если доверенность выдана лицом, который проживает за границей. Часто это продавцы, уехавшие на пмж в другую страну. Если доверенность выдана в России – это хорошо. А если доверенность выдана за границей (обычно посольством), то проверить ее будет очень сложно.
Еще очень важно удостовериться, что доверитель жив. Поэтому до сделки и в день сделки обязательно видеосвязь с фиксацией.
«Материнский капитал»
Когда при покупке квартиры продавцы использовали средства материнского капитала, они обязаны выделить доли детям. А после при продаже им необходимо получить разрешение органов опеки на продажу.
Иногда, если материнский капитал продавцы используют не напрямую при покупке, а после – погасив материнским капиталом ипотеку. При покупке такой квартиры грамотный риелтор или банк всегда запросит справку о том, что на погашение ипотеки не использовались средства материнского капитала.
Некоторые по незнанию или по умыслу продают такую квартиру клиентам с наличными деньгами, у которых нет риелтора или юриста. Такую сделку могут отменить в будущем, ведь детей лишили права на собственность.
«Поддельные документы» или «деньги мошенникам»
Схемы, когда мошенники подделывают документы на квартиры, в которых давно никто не живет (собственники могут жить за городом или в другой стране), а также когда продавец продает квартиру под действием мошенников. Тут важно прояснить несколько моментов:
1. Причина продажи. Нас должно насторожить, если человек продает квартиру, в которой жил и не планирует приобретать что-то себе взамен; говорит, что нужно на лечение себе или родственнику; сильно снижает цену; торопится.
2. Проверять документы официально, а не только на основании оригиналов, которые предоставила сторона продавца.
3. Знают ли родственники или близкие о продаже. Влиять и держать под гипнозом чаще можно одного человека или пару супругов. Важно, чтобы до и вовремя сделки были и другие «свидетели» - внуки, друзья.
Титульное страхование
Если мы все проверили, продавцы тоже оказались хорошими и надежными людьми, но остается доля волнений, потому что «это Москва», то есть хороший вариант – страхование титула. Это страхование потери права собственности. Хотя бы на первые 3 года.
Как не потратить лишнего
Если мы нашли «свой» район, хорошую квартиру от приятных хозяев, тщательно проверили юридическую чистоту и заплатили разумную цену – это и есть выгодная покупка. Когда все сложилось легко и просто. Тогда мы разумно потратили и деньги, и время.
По поводу торга скажу, что, если квартира хорошая и продается по рыночной цене, сильного торга ожидать не стоит. В Москве высокий темп и скорость продаж.
Отдельная история про новостройки. Если на вторичном рынке наша задача выбрать хорошую квартиру и немного поторговаться, то в случае с новостройками мы можем «поиграться» со ставками, программами рассрочек.
Пример: о том, как правильно определиться с целью покупки. Ко мне обратилась семья из Магадана с целью покупки квартиры в Москве. В планах – переезд. Бюджет 20 млн.р. Выбрали хороший комплекс, трехкомнатную квартиру, рядом с метро, три станции метро до МКАД.
Мы много общались, и я рассказывала истории разных сделок и ЖК, особенно про инвестиции. И выяснилось, что пара переезжать планирует лет через пять и они не против даже и «поиграться» на рынке недвижимости. В итоге я предложила другую стратегию. Мы продали им две небольшие квартиры в Белгороде и Питере, которые сдавались. Вместо одной семейной ипотеки мы одобрили две (в декабре еще было возможно взять две ипотеки на каждого из супругов).
Семья приобрела две квартиры в Москве. Первую – евродвушку в ЖК бизнес-класса рядом с метро за 20,8 млн.р., при этом с супсидированной ставкой по семейной ипотеке не 6%, а 3,5% на весь срок и без удорожания (рост этого ЖК 30% годовых). Первый взнос составил 8,8 млн.р., в ипотеку взяли все 12 млн.р, платеж по ипотеке составил вместо 75 т.р. всего 54 т.р.. Вторую квартиру выбрали готовую, с отделкой, 40 кв.м., но за МКАДом, чтобы использовать возможность второй семейной ипотеки. По цене 8 млн.р. Первый взнос 1,6 млн.р., в ипотеку взяли 7 млн.р., платеж по ипотеке составил около 35 т.р., аренда такой квартиры 40 т.р.
А еще у ребят осталось 3 млн.р., которые они положили на депозит под проценты.
Отдельная история про новостройки. Если на вторичном рынке наша задача выбрать хорошую квартиру и немного поторговаться, то в случае с новостройками мы можем «поиграться» со ставками, программами рассрочек.
Пример: о том, как правильно определиться с целью покупки. Ко мне обратилась семья из Магадана с целью покупки квартиры в Москве. В планах – переезд. Бюджет 20 млн.р. Выбрали хороший комплекс, трехкомнатную квартиру, рядом с метро, три станции метро до МКАД.
Мы много общались, и я рассказывала истории разных сделок и ЖК, особенно про инвестиции. И выяснилось, что пара переезжать планирует лет через пять и они не против даже и «поиграться» на рынке недвижимости. В итоге я предложила другую стратегию. Мы продали им две небольшие квартиры в Белгороде и Питере, которые сдавались. Вместо одной семейной ипотеки мы одобрили две (в декабре еще было возможно взять две ипотеки на каждого из супругов).
Семья приобрела две квартиры в Москве. Первую – евродвушку в ЖК бизнес-класса рядом с метро за 20,8 млн.р., при этом с супсидированной ставкой по семейной ипотеке не 6%, а 3,5% на весь срок и без удорожания (рост этого ЖК 30% годовых). Первый взнос составил 8,8 млн.р., в ипотеку взяли все 12 млн.р, платеж по ипотеке составил вместо 75 т.р. всего 54 т.р.. Вторую квартиру выбрали готовую, с отделкой, 40 кв.м., но за МКАДом, чтобы использовать возможность второй семейной ипотеки. По цене 8 млн.р. Первый взнос 1,6 млн.р., в ипотеку взяли 7 млн.р., платеж по ипотеке составил около 35 т.р., аренда такой квартиры 40 т.р.
А еще у ребят осталось 3 млн.р., которые они положили на депозит под проценты.
Знаете, я никогда не мечтала переехать в Москву. Из Мурманска чаще всего выбирают для переезда Санкт-Петербург. Меня пугал большой город, расстояния, московский ритм жизни. Только после переезда я поняла, что это именно "мой" город.
Я бы хотела рассказать вам еще много полезного и интересного про Москву, но статья и так получилось очень длинная :)
Если вы планируете переезд в Москву, и у вас есть вопросы и волнения, то вы можете мне написать или позвонить.
Для тех, кто переезжает в Москву, я "свой" человек в Москве ☺️
Задать мне вопросе в Telegram
89255184335
Галина
