Как купить «свою» квартиру в Москве
Основная сложность – «найти свое местечко в Москве», свой район. Любой город России имеет в среднем 3-5 районов. А каждый район имеет свой «портрет». Например, в моем родном Мурманске всего три района: октябрьский – исторический центр, первомайский – спальный семейный район, и ленинский – более экономный и промышленный район. Довольно легко определиться с желаемым районом, ведь мы всегда выбираем поселиться к «своим».
В Москве с этим сложнее. Москва – по площади и населению как 15 городов-миллионников или как 25 городов средней численности. Как уже тут определиться с районом!По образованию я программист и работала с базами данных. Этот подход очень помог мне в Москве. Проанализировать огромный рынок Москвы проще, если фильтровать его от большого к малому:
1. Выбрать направление: север и северо-запад, северо-восток, восток и юго-восток, юг и юго-запад. Отдельно – новая Москва.
2. В каждом из направлений следующий критерий – близость к метро. Это один из основных важных моментов.
3. Наличие парка или водоема.
4. Густонаселенность. Есть районы, где массовая застройка с доступными ценами, а есть городские районы, где застройка уже сформирована и дома от 70-80-х до 2000 годов.
5. Ориентироваться на место работы или учебы. Тогда район поисков уменьшится в разы.
Мой личный пример: в Мурманске у нас было много воды – залив, море, а также лес и сопки. В Белгороде было много зелени и парков. В Москве я живу на речном вокзале – рядом Москва-река и прогулки на теплоходе, а еще два парка – парк Речного вокзала с набережной реки, детскими площадками, теннисными кортами, ресторанами. На другой стороне - парк Дружба – огромный зеленый парк с белками, велосипедными дорожками и прудами. Рядом два торговых центра, метро, до аэропорта Шереметьево – 20 минут на такси. Спокойный и респектабельный район Москвы.
Яндекс-карты. Очень рекомендую использовать Яндекс-карту. Выбрать точку работы или учебы и точку квартиры. Масштаб карты по Москве бывает обманчив. А по яндекс-карте сразу видно – сколько идти до метро, сколько раз пересаживаться, то есть все варианты маршрутов.
Пример: при подборе квартиры студентке из Рязани родители сначала настроились на 1-1,5 часа дороги до университета, так как ориентировались по объявлениям и ценам на ЦИАНе. В итоге мы выбрали квартиру той же желаемой площади, состояния и цены, но в 4 станциях от университета. Все дела было в выборе другого района и маршрута, которое они сами даже не рассматривали.
Своя квартира. Могу сказать, что «свою» квартиры вы «узнаете». Да-да, именно так.
Как не попасть на мошенников
Я очень часто слышу от знакомых и коллег, что Москву «боятся». Особенно вторичный рынок. По этой причине даже выбирают купить новостройку, так как это новое жилье и без истории переходов права собственности. Это разумно, однако часто это переплата. Да и вариантов на вторичном рынке в разы больше.
На самом деле, процент мошенничества не намного выше, чем в любом городе. Я бы еще разделила мошенничество и халатность. В первом случае – это намеренный обман, подлог с документами. А во втором случае – это неграмотные действия продавцов или риелторов, которые приводят к проблемам. Опишу несколько нюансов, на что важно обращать внимание в любом городе.
Основные «слабые места»
«Невменяемость»
Одна из схем мошенничества – признание сделки недействительной из-за признания продавца «невменяемым». Чаще это наследственные квартиры. Дети или внуки вступают в наследство, продают квартиру, а потом оказывается, что их родитель имел заболевания, когда они не осознавали происходящее.
ПНД и НД – обязательно справки из психо и нарко диспансеров, о том, что продавец не состоит на учете. Иногда – с освидетельствованием врача. Проверить можно не только действующего продавца, но и всех предыдущих.
«Заграничная доверенность»
Продажа по доверенности сама по себе не опасна. В этом случае важно проверить доверенность на подлинность через базу, а также удостовериться, что она не отозвана.
Другой случай, если доверенность выдана лицом, который проживает за границей. Часто это продавцы, уехавшие на пмж в другую страну. Если доверенность выдана в России – это хорошо. А если доверенность выдана за границей (обычно посольством), то проверить ее будет очень сложно.
Еще очень важно удостовериться, что доверитель жив. Поэтому до сделки и в день сделки обязательно видеосвязь с фиксацией.
«Материнский капитал»
Когда при покупке квартиры продавцы использовали средства материнского капитала, они обязаны выделить доли детям. А после при продаже им необходимо получить разрешение органов опеки на продажу.
Иногда, если материнский капитал продавцы используют не напрямую при покупке, а после – погасив материнским капиталом ипотеку. При покупке такой квартиры грамотный риелтор или банк всегда запросит «Справку о неиспользовании материнского капитала на погашение ипотеки» из пенсионного фонда.
Так вот некоторые по незнанию или по умыслу, продают такую квартиру клиентам с наличными деньгами, у которых нет риелтора или юриста. Такую сделку могут отменить в будущем, ведь детей лишили права на собственность.
«Поддельные документы» или «деньги мошенникам»
Схемы, когда мошенники подделывают документы на квартиры, в которых давно никто не живет (собственники могут жить за городом или в другой стране), а также когда продавец продает квартиру под действием мошенников. Тут важно прояснить несколько моментов:
1. Причина продажи. Нас должно насторожить, если человек продает квартиру, в которой жил и не планирует приобретать что-то себе взамен; говорит, что нужно на лечение себе или родственнику; сильно снижает цену; торопится.
2. Проверять документы официально, а не только на основании оригиналов, которые предоставила сторона продавца.
3. Знают ли родственники или близкие о продаже. Влиять и держать под гипнозом чаще можно одного человека или пару супругов. Важно, чтобы до и вовремя сделки были и другие «свидетели» - внуки, друзья.
Страхование титула
Если мы все проверили, продавцы тоже оказались хорошими и надежными людьми, но остается доля волнений, потому что «это Москва», то есть хороший вариант – страхование титула. Это страхование потери права собственности. Хотя бы на первые 3 года.
Как не потратить лишнего
На самом деле, если вы нашли «свой» район, хорошую квартиру от приятных хозяев, тщательно проверив юридическую чистоту и за разумную цену – это и есть выгодная покупка. Когда все сложилось легко и просто. Тогда вы разумно потратили и деньги, и время.
Лишнее обычно мы тратим, если выбрали «не наше». Это можно сравнить с одеждой, если купили костюм не по погоде, или модный, но не по сердцу, то он будет висеть в шкафу. А для этого важно именно определиться с критериями. Чем точнее вы будете понимать, что хотите, тем легче вы найдете и «узнаете» свою квартиру.
По поводу торга скажу, что, если квартира хорошая и стоят по рыночной цене, сильного торга ожидать не стоит. В Москве высокий темп и скорость продаж.
Отдельная история про новостройки. Если на вторичном рынке наша задача выбрать хорошую квартиру и немного поторговаться, то в случае с новостройками мы можем «поиграться» со ставками, программами рассрочек.
Пример: о том, как правильно определиться с целью покупки. Ко мне обратилась семья из Магадана с целью покупки квартиры в Москве. В планах – переезд. Бюджет 20 млн.р. Планировали взять семейную ипотеку. По этому запросу выбрали хороший комплекс, трехкомнатную квартиру, рядом с метро, три станции метро до МКАД. Мы много общались, и я рассказывала истории разных сделок и ЖК, особенно про инвестиции. И выяснилось, что пара переезжать планирует лет через 5 и они не против даже и «поиграться» на рынке недвижимости (особый кайф для меня, как программиста и математика, составлять очень хорошие финансовые стратегии при покупке). В итоге мы продали им две небольшие квартиры в Белгороде и Питере, которые сдавались. Вместо одной семейной ипотеки мы одобрили две (в декабре еще было возможно взять две ипотеки на каждого из супругов). И приобрели мы две квартиры в Москве – одну евродвушку в ЖК бизнес-класса рядом с метро за 20,8 млн.р., при этом с супсидированной ставкой по семейной ипотеке не 6%, а 3,5% на весь срок и без удорожания (рост этого ЖК 30% годовых), первый взнос составил 8,8 млн.р., в ипотеку взяли все 12 млн.р, платеж по ипотеке составил вместо 75 т.р. всего 54 т.р..
Вторую квартиру мы взяли готовую, с отделкой, 40 кв.м., но за МКАДом, чтобы использовать возможность второй семейной ипотеки. Всего за 8 млн.р. Первый взнос 1,6 млн.р., в ипотеку взяли 7 млн.р., платеж по ипотеке составил около 35 т.р., аренда такой квартиры 40 т.р.
А еще у ребят осталось 3 млн.р., которые они положили на депозит под проценты.
Есть еще несколько моментов, которые напрямую не про квартиру в Москве, но хочу поделиться с Вами.
Само НЕ сложится
Я живу и работаю в Москве уже 5 лет. За это время в Москву переезжали несколько моих знакомых семей, в том числе близкие родственники. Все эти люди уехали обратно примерно через полгода. В чем же дело?
Дело в том, что у каждого из них был определенный запас средств для проживания. И все они жили так, как будто «ВСЕ САМО СЛОЖИТСЯ». То есть они неспешно изучали город, ходили на собеседования и нетворкинги. И так очень незаметно проходили 6 месяц, деньги кончались, а работы так и нет.
До переезда в Москву у меня был опыт переезда из Мурманска в Белгород. Я могу сказать, что в Белгороде, действительно, все само собой сложилось примерно за полгода-год.
Но Москва отличается от всех городов. И здесь нужна – инициатива. То есть нужно проявлять себя, делать шаги, быть инициативным человеком. Не обязательно делать все идеально, главное – делать!
"Покорить" Москву
Некоторые путают инициативу с намерением «покорить Москву». Но это разные вещи. Покорить – это значит завоевать, подчинить своей воле, преодолеть. Есть и еще одно значение – очаровать, влюбить в себя, завоевать доверие.
Однако сработает на нас лучше уважение и почитание нового места, желание работать, приносить пользу, ухаживать, радоваться на новом месте. Согласитесь, в этом случае намерение отдавать и нести добро и город обязательно отреагирует, проявляя в ответ заботу о нас.
А еще я с большой уверенностью Вам могу сказать, что если у вас появилось такое желание, намерение, или вам поступило предложение о переводе или новой работе, то жизнь дает вам чудесный шанс и это не просто так, поверьте! :)
Очень еще много чего есть рассказать полезного и интересного, но статья и так получилось очень длинная :) Я постаралась структурировать информацию, чтобы было просто и понятно. Надеюсь, у меня получилось, и статья вам понравилась :)
Если вы планируете переезд в Москву, то вы можете мне написать или позвонить. Мы можем с вами «подружиться» - я расскажу еще интересных историй и послушаю вашу:) Как человек, который переезжал два раза, я хорошо помогаю правильно настроиться и сделать верные шаги, как «проводник».
Если вы планируете переезд в Москву, то вы можете мне написать или позвонить. Мы можем с вами «подружиться» - я расскажу еще интересных историй и послушаю вашу:) Как человек, который переезжал два раза, я хорошо помогаю правильно настроиться и сделать верные шаги, как «проводник».